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-> 智库声音 -> 经济金融 -> 文章正文今年以来，<strong>监管部门已经三次直接提及房地产税，另有一次间接提到。</strong>如此密集的表态，似乎意味着房地产税的步点越来越近。事实上，从近几年的政策表态来看，房地产税早已脱离单纯的房地产调控框架，而上升到地方税体系完善、收入分配等层面，其所处的政策框架和推进层级也明显提高。
<strong>分析人士认为，此次消息的一些细节，也反映出房地产税已经从制度设计阶段进展到试点推进阶段。</strong>比如，改革试点工作已经展开，部分城市正在推进。全国人大常委会预算工委的介入，则似乎说明立法工作有所进展。
房地产税改革之复杂，可谓“牵一发动全身”，这也是过去多年来该项工作进展缓慢的原因。如今，房地产税改革的破局之日，似乎正在渐行渐近。
<strong>内涵之变</strong>
房地产税收制度改革最早始于2003年，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”
<strong>当时所称的“物业税”，是指对房屋持有环节进行征税，与后来的“房产税”十分类似。</strong>
有关部门从2003年启动房地产模拟评税试点，即物业税“空转”试点。到2010年，这项试点已在全国推开，按照财政部和国家税务总局的要求，各省、自治区都选择一个城市进行试点。
2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。2011年1月28日，上海和重庆同时宣布启动房产税试点，对个人住房征收房产税。
但此后，房产税试点的城市范围并未继续扩大。随着时间推移，外界对两地试点的关注度也开始下降。
2013年底，十八届三中全会发布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，并提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。“房地产税”的概念由此浮出水面，如今，“推进房地产税立法和改革”成为监管部门的重点工作。
2020年12月23日，财政部部长刘昆在人民日报发表《建立现代财税体制》一文称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。<strong>文章认为，通过房地产税立法和改革，可健全直接税体系，逐步提高直接税比重，从而达到调节收入分配的作用。</strong>
与此同时，考虑到当下的楼市走向，该项工作在房地产调控中的作用也不容忽视。
2021年3月23日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在中国财政科学研究院召开财税工作座谈会。<strong>韩正强调要加强宏观政策特别是财税政策研究。当前的重点要围绕实现碳达峰、碳中和，以及完善房地产市场调控、推动平台经济规范健康发展等，深入开展调查研究。</strong>
就在本次座谈会召开前一周，<strong>5月6日，刘昆发表《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》一文，时隔半年再次强调要积极稳妥推进房地产税立法和改革，这意味着房地产税立法势在必行。</strong>
由此，房地产税改革的内涵与外延进一步丰富，其所处的政策框架更为宏大，工作推进层级也明显提高。分析人士认为，这也为房地产税立法和改革工作提供了便利。
<strong>今年已四提房地产税改革</strong>
实际上，正因涉及的税种复杂、需要协调的部门较多、基础准备工作有待完善，近几年来，房地产税改革的推进常给外界“断断续续”的印象。
在近5年(2017年到2021年)的两会政府工作报告中，仅2018年和2019年提及“房地产税立法”，其余年份均未提及。
但近几个月来，监管层的表态明显变得频繁。在座谈会之前，今年官方已四次提及“房地产税”：
3月13日，“十四五”规划和2035年远景目标纲要发布，“推进房地产税立法”被写入其中。
4月7日，财政部税政司司长王建凡在国新办新闻发布会上表示，积极稳妥推进房地产税立法和改革。
5月6日，刘昆发表的文章中表示，“十四五”时期的重点工作，包含“推进房地产税立法和改革”。
今年3月的财税工作座谈会上，则间接提及这一工作。
<strong>推进速度有望加快？</strong>
<strong>专家这么解读</strong>
对于财政部于5月11日召开的座谈会，<strong>多个受访者向21世纪经济报道表示，其透露的信息表明，房地产税已经从制度设计阶段进展到试点推进阶段，并在部分城市展开试点。这也是官方在时隔两年后，首次公布这项工作的进展。</strong>
参会的四个部门是这项工作的主要执行部门。<strong>其中，全国人大常委会预算工委的介入，说明立法工作正在推进。</strong>
按照监管部门确定的“立法先行、充分授权、分步推进”原则，立法是房地产税的关键性节点。
<strong>早在2015年，房地产税法就被写入当年的人大立法规划中。</strong>此后，在全国人大常委会2016年、2017年、2018年立法工作计划中，房地产税法均列为当年的“预备项目”。但2019年以后的年度立法工作计划当中，均未涉及房地产税。
住建部下属某研究机构研究员向21世纪经济报道表示，早在2018年，房地产税法草案已经形成并在内部征求意见，还一度位列立法规划中的“第一类项目”，即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。再加上不动产登记信息管理基础平台已经实现全国联网，为房地产税的征收提供了数据支持。因此，房地产税立法的基础性条件已逐步具备。
<strong>至于为何立法迟迟未能推进，他认为，可能是因为前期的准备工作较为繁琐，需要理顺的条块关系较多。同时，监管层也需要寻找合适的时机。</strong>
贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为，<strong>目前房地产税的法理基础、技术手段并不存在多大的挑战，只是在诸多国内外重大事件的挑战中，难以找到一个合适的时机出台，保证政策出台之后不会对市场预期造成过大的冲击。</strong>
他向21世纪经济报道表示，可能存在的挑战是，不动产价格上涨带来税收成本提高，以及对家庭房产信息的了解不充分。“随着房价与居民债务的螺旋上升，越往后，土地价格和房价与居民实际收入水平越背离，税收越来越体现在对资产价格征税，从而令居民的实际支付压力陡然提升。”
但受访者普遍认为，从近期政策层面的动向来看，房地产税立法和改革的推进速度有望加快。一种可能的路径是，先扩大试点城市，然后通过整理试点城市征收情况和实际效果，为立法工作做参考。许小乐认为，深圳开始实行二手房官方指导价，本质上属于政府评估价，这为房地产税基的确定做了前期探索。
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